L’acquisition des murs d’une boutique est une décision qui engage généralement sur le long terme et nécessite donc une expertise. Elle demande en effet une analyse scrupuleuse de nombreux points : comment estimer la valeur du loyer à payer ? Comment répartir les charges entre vous et le bailleur ? Quelle est la teneur du bail… ?
Pourquoi acheter un local commercial ?
Prêter une attention toute particulière à l’emplacement
L’emplacement d’un local commercial est un élément déterminant de son succès. Son choix doit se faire de façon stratégique, afin d’optimiser la réussite de l’activité commerciale. Le choix se fait généralement parmi plusieurs emplacements différents, il doit alors être exécuté avec minutie, suivant des critères précis d’étude de marché. L’élu doit s’adapter le plus possible à l’activité envisagée, afin d’accrocher au mieux la clientèle et offrir une estimation de performances maximale.
Pour une meilleure optimisation de votre emplacement commercial, il est très souvent recommandé d’opter pour un outil de géomarketing, vous permettant de repérer rapidement les zones (quartiers, rues…) qui offrent un fort potentiel. Cet outil vous offre en effet des éléments de réflexions assez poussés, pour vous accompagner dans votre décision. Il est important lors de la sélection de l’emplacement, de tenir compte de votre bourse, car le loyer dépend de l’emplacement. Sur cette base, vous pourrez déjà procéder à une élimination de certains points. Toutefois, il vous faudra approfondir l’étude suivant les étapes ci-après :
- L’analyse des caractéristiques propres du local
- Le flux de mobilité à proximité de la zone de chalandise
- La composition de la zone de chalandise
- L’étude de la réglementation
Faut-il préférer un local occupé ou vide ?
Selon le dossier très complet du site immobilier-des-commerces.com, le choix du type de logement n’est pas toujours aisé. Entre ce que l’on souhaite acquérir et ce qu’on trouve disponible, il peut y avoir un fossé. Avant de vous lancer, analysez un certain nombre de paramètres. L’acquisition des murs libres nécessite la réalisation d’études préalables pour savoir si oui ou non votre activité sera rentable. Ceci évite justement de faire un investissement à perte. Le local vide commercial à l’avantage d’être beaucoup moins onéreux à l’acquisition qu’un local occupé.
Par contre, l’achat des murs occupés vous offre l’avantage d’y trouver directement un locataire. Ainsi, vous percevrez directement chaque mois un loyer et vous pourrez alors rapidement apprécier votre rentabilité. Avoir la connaissance de la rentabilité potentielle à l’avance, rassure les établissements bancaires qui seront alors moins réticents à suivre dans votre projet. Il apparaît alors clair que le meilleur risque pour le choix d’un local commercial est celui occupé.
Faites attention au secteur d’activité du locataire
Il est important lorsque vous voulez investir dans un local commercial, de tenir compte de la réglementation. Cela vous évitera de mauvaises surprises. L’article L145-51 du code du commerce autorise le locataire ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité ou bénéficiant des droits à la retraite, de céder son bail pour une autre activité. Ces dispositions concernent :
- Le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL, titulaire d’un bail
- Le commerçant, personne physique
- Les personnes bénéficiant d’une pension d’invalidité
- L’associé unique d’une EURL
Les dirigeants de SAS et SA ne bénéficient aucunement de cette mesure.
Toute une procédure administrative précède l’acquisition d’un local commercial. Le locataire qui veut céder son espace doit le signifier par acte d’huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et au bailleur. Dans son intention de cession, il doit préciser la nature des nouvelles activités envisagées et le prix de cession proposé.
Moins d’impayés et de turn-over qu’avec des particuliers
Parmi les secteurs les plus touchés par le phénomène du turn-over en France, figure le secteur du commerce (51 %). Le turn-over ou rotation en français désigne le renouvellement de l’emploi. Il est généralement estimé en pourcentage. Son calcul est réalisé à partir du rapport entre le nombre de salariés ayant quitté l’entreprise et ceux recrutés durant une période précise (généralement annuelle), ainsi que le nombre total de personnes travaillant au sein de l’entreprise au début de la période. Nombreux facteurs sont à l’origine d’un turn-over élevé :
- Le climat social
- La baisse des activités
- Le stress au travail
- Une mauvaise gestion des ressources humaines
Les conséquences du turn-over suivent ses causes : il induit un coût financier important pour l’entreprise (indemnités liées au départ, à la recherche, l’embauche et la formation des nouveaux salariés, la phase d’intégration qui peut être plus ou moins importante, la perte de la productivité du salarié…)
